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地產:疫情若不止,顏炳立估Q2房市恐現拋貨潮,Q1土地交易額有望突破700億元

財訊新聞   2020/03/25 13:19

【財訊快報/記者劉居全報導】戴德梁行今(25)日舉行2020第一季度房地產市場線上記者會,戴德梁行總經理顏炳立表示,2020年首季房地產市場可用一句話形容,「春天那(口也)這呢冷!」顏炳立預期,若是第二季疫情不止,房市恐將會出現恐慌性變現拋貨潮。至於全球降息,資金購買力下降,預估穩定收益的商用不動產將受青睞。此外,新冠肺炎疫情對土地市場衝擊,戴德梁行表示,住商土地對開發商而言是存貨,預估仍持續評估購地,為將來推案預作準備。

顏炳立表示,房市閃過大熊利爪,牛沒變大隻,不過戴上口罩躺平,疫情將再測房市落底,現在等待風起,第二季有機會讓牛緩緩地爬起,脫掉口罩,不過,如果第二季疫情不止,房市恐將會出現恐慌性變現拋貨潮。

至於新冠肺炎疫情第二季不動產市場,顏炳立表示,土地市場會逆疫而行、辦公市場會堅挺抗疫、飯店市場確診搏鬥、店面市場則確診觀察、住宅市場緊盯防疫。至於消費性市場買氣遞延,等到疫情告一段落,則是剛性購屋的好機會。

顏炳立強調,目前疫情干擾下,投資客目標是活著、撐住,自用型消費者目標是要低價、買到,而建商心能是現金買麵粉,加工麵包,積極變現,先求活著再備現金等疫情終止。而目前疫情風暴下,並未見有到有恐慌殺盤,房市的價格仍持穩、量縮。

至於截至2020年第一季,台北市A級辦公大樓空置率為4.8%,較前一季微幅上升0.3個百分點。第一季台北市各區A級辦公大樓租金較上季微漲,全市平均租金每月每坪2,585元。信義區每月每坪3,180元為最高,敦北民生區與敦南區每月每坪2,360元次之。租戶及房東充分意識到市場供不應求情況,由房東主導市場態勢,也反應租金水準穩定上漲。

至於新型冠狀病毒疫情短期內可能使租戶評估期延長,疫情對辦公租賃活動尚無顯著影響。有辦公需求之租戶仍積極尋點,但也因供給缺稀,企業轉向原地續租,預期2020年租賃活動將相對冷清。

至於第一季投資市場交易額為95.1億元,因年初交投淡季,交易額較上季大幅減少61%,和去年同期相比也減少44%。成交個案買賣總價僅有一筆超過10億元以上,即興富發建設(2542)以15億元接手高雄華王大飯店。主要買盤由工業地產與廠辦領軍,分別佔總交易額的59%與9%,交易集中於台北市、新竹縣與桃園市。

第一季買盤均為國內資金,並以自用為主,科技業及生技業有擴充產能之需求,包括葡萄王生技(1707)以8.9億元購置平鎮工業區廠房,另高力熱處理(8996)以4.8億元取得中壢工業區廠房,廣錠科技(6441)以2.3億元取得遠雄U-Town廠辦大樓。本季投資型買家表現較保守,以資產管理公司為主要買盤,如華南金融資產管理透過法拍以3.3億元取得內湖區九義牛津商務大樓,第一金融資產管理以3.6億取得中和店面商場,台新資產管理以4.3億元向關係人購買中山區世界之頂辦公大樓。

戴德梁行表示,以工業廠房及廠辦之自用需求,將是持續支撐房地產市場的主力買盤,投資收益型產品如旅館及店面商場,受新型冠狀病毒疫情衝擊,投資動能將呈疲弱。然全球吹起降息風,對於自用型買家及有長期投資獲取穩定收益的投資人而言,辦公大樓是倍受矚目的投資標的。

至於土地市場經過2019年飆破3,000億元歷史天量後,2020年第一季土地交易金額預估仍有突破700億元機會。根據戴德梁行統計,截至3月24日,2020年土地市場交易量為476億元,與近十年單季均量大致貼近。不過戴德梁行表示,2020第一季的土地交易重頭戲在於3月30日世貿三館地上權標售案,只要以266億元底價標出,第一季仍可輕易越過700億元關卡,以世貿三館的搶手條件,預估將能順利標脫。

戴德梁行分析,第一季土地交易類型仍以住商土地合計逾400億元為大宗,約佔總交易量85%,若3月底世貿三館土地順利標脫,住商類土地佔比將高達九成以上。興富發無疑是2020第一季的最佳主角,除在台中七期獵得兩宗住商土地,分佔十大交易排行榜上的一、三名外,更將2016年購入的南港土地申請都市更新、容積移轉並取得建照後出售,交易金額名列本季第二名。興富發這三筆買賣就獨家為本季土地交易發出三道光,更創造180億元的交易金額。首季能否光芒四射,就看3月底世貿三館地上權標售案。

至於新型冠狀病毒疫情對土地市場的衝擊,戴德梁行表示,住商土地對開發商而言是存貨,預估仍持續評估購地,為將來推案預作準備。

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